Wohnung vermieten oder als Ferienwohnung anbieten?

17. Oktober 2023

Erbschaft, Schenkung oder Schnäppchenkauf – unterschiedliche Gründe führen dazu, dass Privatpersonen in den Besitz einer leeren Wohnung kommen. Fehlt Ihnen das Interesse, selbst darin einzuziehen, denken sie über den künftigen Nutzen der Immobilie nach: Wohnung vermieten oder als Ferienwohnung anbieten?

Leere Wohnung – was nun?

In einer Wohnung herrscht Leerstand, wenn über einen längeren Zeitraum niemand darin wohnt. Bei einem Mietobjekt – Haus oder einer Eigentumswohnung – fehlen den Eigentümern in dem Fall die Einnahmen. Dennoch entstehen laufende Kosten durch:

Grundsteuer
Heizung
Strom
Wasser- und Abwasserversorgung
Straßenreinigung
Müllabfuhr

Bei einer laufenden Baufinanzierung spielt es ebenfalls keine Rolle, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht. Um die anfallenden Raten kommen die Besitzer allerdings nicht herum. Einen finanziellen Verlust durch Leerstand ersparen sich Wohnungseigentümer, wenn sie ihr Objekt zur Miete anbieten.

Hierbei unterscheiden sich zwei Formen: die kurzfristige und die dauerhafte Vermietung. Beide Varianten gehen mit Vor- und Nachteilen einher, über die sich Wohnungsbesitzer vor der endgültigen Entscheidung einen Überblick verschaffen.

Wohnung vermieten?

Innerhalb der Europäischen Union ist Deutschland laut dem Statistischen Bundesamt das „Mieterland Nr. 1“. Im Jahr 2021 lebten 50,5 Prozent der Bundesbürger zur Miete. Durch die Menge an potenziellen Mietern herrscht eine hohe Nachfrage nach Miethäusern und -wohnungen. Diese ist für Eigentümer bislang leer stehender Immobilien interessant. Überlegen Sie, Ihr nicht selbst genutztes Eigentum zu vermieten, schauen Sie sich die daraus resultierenden Vor- und Nachteile an:

Vorteile der Wohnungsvermietung

Kaufen oder erben Privatpersonen eine Wohnung, besteht durch deren Vermietung die Chance, regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Das setzt ein langfristiges Mietverhältnis und zuverlässige Mieter voraus. Stimmt die Konstellation, handelt es sich bei der Eigentumswohnung in der Regel um eine gute Sachwertanlage.

Zusätzlich geht eine vermietete Wohnung mit Steuervorteilen einher. Die Ausgaben, die für das Mietobjekt anfallen, geben die Eigentümer als Werbungskosten in der Steuererklärung an. Diese reduzieren die zu versteuernden Mieteinnahmen, sodass sie von einer Steuerersparnis profitieren können.

Nachteile der Wohnungsvermietung

Eigentum verpflichtet – dieses Sprichwort trifft auch auf vermietete Eigentumswohnungen zu. Den Besitzern obliegt es:

Schäden und Mängel zu beheben
Renovierungsarbeiten durchzuführen oder Fachkräfte zu dem Zweck zu beauftragen
bei Bedarf die Wohnung zu sanieren oder zu modernisieren

Die dadurch entstehenden Kosten können Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen in Form von Mieterhöhungen an die Mieter weitergeben. Dennoch bedeutet ein gravierender Umbau zumindest kurzzeitig für sie einen finanziellen Verlust.

Verzichten Besitzer einer Mietwohnung auf Instandhaltungsmaßnahmen, drohen langfristig Mietminderungen oder der komplette Mietausfall. Entspricht die Wohnung nicht dem zeitgemäßen Standard, fällt es beim Auszug der bisherigen Mieter schwer, zeitnah Ersatz zu finden.

Ein weiterer Nachteil: Zahlreiche Immobilienbesitzer schätzen die zu erwartenden Renditen bei der Wohnungsvermietung falsch ein. Zu dem Ergebnis kommt eine im Jahr 2014 veröffentlichte Einschätzung der DIW Berlin. Hauptsächlich unterschätzen Eigentümer die Kosten für:

Leerstandzeiten
Mieterwechsel sowie
Maßnahmen zur Instandsetzung der Immobilie

Entsprechende Kostenpunkte wirken sich teils gravierend auf die Erträge der Eigentumswohnung aus.

Mietnomaden – der Schrecken der Vermieter

Ein Verlust von Geld und Nerven droht, wenn Wohnungsvermieter an „Mietnomaden“ geraten. Hierbei handelt es sich um Mieter, die:

keine Miete zahlen
Schäden an Wohnung und Einrichtung verursachen, ohne dafür aufzukommen
die Mietwohnung Hals über Kopf verlassen, ohne eine bestehende Mietschuld zu bezahlen

Setzen sich solche Mieter in einer Immobilie fest, bleibt dem Vermieter oft keine andere Wahl als eine Räumungsklage und die daraus resultierende Zwangsräumung.

Wohnung als Ferienwohnung anbieten?

Laut dem Handelsblatt machten die Deutschen im Jahr 2023 am liebsten im eigenen Land Urlaub. Neben dem Aufenthalt im Hotel bieten sich als Unterkunft eine getauschte Wohnung oder eine Ferienwohnung an.

Privatunterkünfte treffen bei Reisenden aufgrund des Platzangebots sowie dem hohen Maß an Privatsphäre oft auf Wohlwollen. Für Besitzer einer leer stehenden Wohnung in einem beliebten Touristenort kann es sich daher lohnen, sie zeitweilig an Feriengäste zu vermieten.

Vorteile der Ferienwohnungsvermietung

Vorwiegend Wohnungen in beliebten Urlaubsregionen kommen für die Ferienvermietung infrage. Diese Art der Nutzung bietet den Eigentümern ein hohes Maß an Flexibilität.

Flexibilität bei der Nutzung

Zunächst entscheiden Vermieter, ob sie ihre Immobilie das gesamte Jahr über als Ferienwohnung anbieten oder ob sie Zeiten für die Eigennutzung einplanen. Dient die Ferienwohnung hauptsächlich als Einkommensquelle, ergeben sich für die Besitzer steuerliche Vorteile. Anschaffungskosten, Nebenkosten sowie Ausgaben für Reparaturen erkennt das Finanzamt in dem Fall als Werbungskosten an.

Flexibilität bei der Gestaltung

Statten Eigentümer ihre Ferienimmobilie mit neuem Interieur aus, kennt die Kreativität hinsichtlich der Inneneinrichtung keine Grenzen. Damit Feriengäste im Vergleich zu Konkurrenzangeboten eine bessere Fewo entdecken, empfiehlt sich eine moderne, gemütliche und gleichzeitig nachhaltige Einrichtung.

Ein freundliches Ambiente und ein hoher Einrichtungsstandard erhöhen die Chance auf regelmäßige Buchungen. Dank diesen profitieren die Wohnungseigentümer von einem teils beachtlichen Zusatzeinkommen. Wie hoch dieses jährlich ausfällt, hängt von dem veranschlagten Mietpreis in Haupt- und Nebensaison sowie der tatsächlichen Buchungsauslastung ab.

Nachteile der Ferienwohnungsvermietung

Nicht in allen deutschen Städten erlaubt das Gesetz die Vermietung einer Wohnung an wechselnde Feriengäste. Vorwiegend in Städten mit knappem Wohnraum greift das Zweckentfremdungsverbot. Setzen sich Wohnungseigentümer darüber hinweg, drohen Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro.

Weitere Nachteile, die die Ferienwohnungsvermietung mit sich bringen kann, sind:

regelmäßiger Renovierungsaufwand (meist im Abstand von zwei bis drei Jahren)
schlechte Gästebewertungen durch vermeintliche oder tatsächliche Mängel und daraus resultierende Buchungsrückgänge
hoher Organisations- und Verwaltungsaufwand, um Buchungen nicht durcheinanderzubringen

Zusätzlich bedenken Eigentümer einer Ferienwohnung: Die Vermietung der Ferienimmobilie ist unter bestimmten Voraussetzungen umsatzsteuerpflichtig. Das gilt, sobald die Einnahmen aus der Vermietung im Jahr 22.000 Euro übersteigen.

Keine garantierten Einnahmen durch die Ferienwohnung

Leben Mieter langfristig in einer Wohnung, profitieren die Vermieter von regelmäßigen Mieteinnahmen. Daraus resultiert eine gute finanzielle Planbarkeit. Bieten sie ihre Immobilie als Ferienwohnung an, entscheiden verschiedene Faktoren über deren zu erwartende Auslastung. Die Lage der Wohnung, ihre Einrichtung sowie Konkurrenzangebote in unmittelbarer Nähe spielen eine Rolle.

Trotz einer guten Lage sowie einer modernen Ausstattung ihrer Wohnung können die Eigentümer daraus resultierende Mieteinnahmen schwer planen. Durchschnittlich liegt die Auslastung bei Ferienhäusern und -wohnungen im Jahr bei 24 Wochen. Zu dem Ergebnis kommt die „Marktstudie private Ferienimmobilien 2019“.

Kommt es zu einem längeren Leerstand der Wohnung, bedeutet das für die Besitzer im doppelten Sinne finanzielle Einbußen. Mieteinnahmen bleiben aus, die Ausgaben für die Ferienwohnungen laufen jedoch weiter.

Fazit

Was Besitzer einer leer stehenden Wohnung mit dieser anfangen, variiert abhängig von den individuellen Wünschen. Legen diese auf regelmäßige und planbare Einnahmen Wert, empfiehlt sich die dauerhafte Vermietung der Immobilie.

Steht bei der Wohnungsnutzung die Flexibilität im Mittelpunkt, bietet sich die Ferienvermietung an. Hier entscheiden die Eigentümer, wann sie in der Ferienwohnung Gäste einquartieren und wann sie darin selbst den Urlaub verbringen.