Haus kaufen – Ablauf vom Kauf bis zum Einzug

Der Hauskauf – ob Altbau oder neue Immobilie – ist für viele Menschen die wichtigste Entscheidung im Leben. Wer ein Haus kauft, muss sich darüber bewusst sein, dass es keine kurzfristige Entscheidung ist, sondern eine Lebensentscheidung – teilweise sogar für mehrere Generationen.

Das bedeutet: Die Entscheidung beim Hauskauf als solche kann schnell getroffen werden, falsche Entscheidungen können jedoch lebenslange finanzielle Konsequenzen haben. Damit die Gefahr einer falschen Entscheidung verringert werden kann, haben wir hier viele wichtige Tipps zum Hauskauf zusammengestellt.

Vorbereitung und Planung

Bei der Suche nach einer Immobilie ist unbedingt ausreichend Zeit einzuplanen. Das fängt bereits bei der Auswahl der geeigneten Objekte an. Es gilt zunächst zu definieren, was einem persönlich bei einer Immobilie wichtig ist. Die ins Auge gefassten Objekte müssen dann zu diesen Anforderungen passen – je genauer, desto besser.

Für den Preis bedeutet dies beispielsweise, dass bei einer Finanzierung über einen Kredit der mögliche Kreditrahmen nicht gesprengt werden darf, wobei sämtliche Kosten beachtet werden müssen. Nicht nur der Kaufpreis muss beglichen werden können, sondern auch die Nebenkosten – etwa für den Makler, für den Notar oder auch für die Eintragung des Besitzerwechsels im Grundbuch. Auch die Renovierung oder eventuell der Umbau des Gebäudes kosten entsprechendes Geld.

Immobiliensuche

Auch wenn die Immobilie von außen noch so schön aussieht – es können mitunter teure Fallen lauern. So ist es möglich, dass das Haus den heutigen Anforderungen an einen Wärme- und Schallschutz nicht mehr genügt. Ist das der Fall, müssen höhere Kosten für die Nachrüstung in Kauf genommen werden. Auch die Bausubstanz ist nicht immer so gut, wie es auf den ersten Blick scheint.

Tipp: Wer seine Immobilie mithilfe eines Maklers sucht und auswählt, der läuft deutlich weniger Gefahr, an eine „Mogelpackung“ zu geraten. Wer dagegen allein sucht, der sollte in jedem Fall einen Gutachter hinzuziehen. Dieser kann nach eingehender Begutachtung eine Aussage darüber treffen, wie gut oder wie schlecht das Objekt in seinem Zustand wirklich ist.

Der Gutachter nimmt dabei eine beratende Stellung ein und kann von einem Kauf gegebenenfalls auch abraten. Die Kosten für den Gutachter müssen selbst getragen werden, sind aber steuerlich absetzbar.

Kaufentscheidung treffen

Ist ein interessantes Objekt gefunden, gilt es, das Angebot genau zu prüfen. Insbesondere Lage, Preis und Zustand spielen hier die ausschlaggebende Rolle. Kommt die Immobilie in die nähere Auswahl, können der Marktwert ermittelt und die Preisverhandlungen geführt werden. Anschließend fehlt nur noch die Finanzierungszusage der Bank.

Bei der Hausbewertung wird ein Marktwert (Verkehrswert) für bebaute und unbebaute Grundstücke ermittelt. Die Begutachtung wird von juristisch, bautechnisch und betriebswirtschaftlich versierten Bausachverständigen durchgeführt. Der Verkehrswert dient zur Kaufpreisfindung, der sogenannte Beleihungswert ist der Basiswert eines Geldinstitutes zur Vergabe von relevanten Krediten.

Der Wert einer Immobilie wird abhängig von deren Zweck und der zukünftigen Nutzung über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder das Sachwertverfahren ermittelt. Diese Verfahren können isoliert oder übergreifend angewendet werden und unterliegen aus rechtlicher Sicht der Werteermittlungsverordnung und den dazu erlassenen Werteermittlungsrichtlinien nach § 15 – 25.

Die Kaufabwicklung

Kaufvertrag vorbereiten und prüfen lassen

Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis und die Bedingungen geeinigt haben, wird ein Notar beauftragt, den Kaufvertrag zu erstellen. Dieser enthält alle wesentlichen Informationen – insbesondere Angaben zur Immobilie, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und andere Bedingungen (z. B. Finanzierungsvorbehalt).

Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird rechtskräftig

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt im Beisein eines Notars, der die Vertragsparteien über den Inhalt und die rechtlichen Konsequenzen aufklärt. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag rechtskräftig. Danach beantragt der Notar beim Grundbuchamt eine Vormerkung (Auflassungsvormerkung), um den Käufer als zukünftigen Eigentümer zu sichern.

Kaufpreiszahlung und weitere Kosten

Nach der Beurkundung informiert der Notar den Käufer über die Fälligkeit des Kaufpreises. Dieser muss innerhalb der vereinbarten Frist auf das Konto des Verkäufers überwiesen werden. Zusätzlich fallen weitere Kosten an:

  • Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises)
  • Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers

Erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und aller Nebenkosten veranlasst der Notar die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Anschließend ist der Käufer offiziell als Eigentümer der Immobilie eingetragen.

Übergabe des Hauses

Die Übergabe des Hauses erfolgt zu einem festgelegten Übergabetermin. Hierbei werden auch Protokolle über Zählerstände, Schlüsselübergabe und evtl. Mängel erstellt.

Planung des Umzugs

Es ist geschafft: Die Immobilie wurde gekauft und offiziell übergeben. Jetzt gilt es, den Umzug entweder mit einem Umzugsunternehmen aus Berlin bzw. in der Nähe der eigenen Heimatstadt zu organisieren oder selbst zu planen – Letzteres am besten mit einer ausführlichen Umzug Checkliste.

Wichtig ist, eventuell notwendige Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen vor dem Einzug zu planen und durchzuführen. Achtung: Hierfür muss ausreichend Zeit (inkl. Puffer!) vorgesehen werden. Den Auszug aus der alten Wohnung sollte man also so legen, dass sich ein möglichst flüssiger Übergang ergibt. Nicht zu vergessen: Im Rahmen des Umzugs sind auch Adressänderungen und Ummeldungen (z. B. beim Einwohnermeldeamt, Versorger etc.) zu beantragen.

Fazit

Wie man sieht, ist der Weg bis zum Ankommen in der neuen Immobilie ein langer. Aber er lohnt sich! Wer sich an die hier gegebenen Tipps hält und sich professionelle Partner ins Boot holt, sollte diese Reise ohne größere Probleme absolvieren können.

Foto: © NAMPIX / stock adobe

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