Sogenannte Bauträgerfinanzierungen werden für den Bau eines neuen Gebäudes oder den Umbau eines bestehenden Gebäudes verwendet. Dabei kann es sich um Wohnhäuser, Geschäfte, Büros oder Industriegebäude handeln. In der Regel werden Bauträgerfinanzierungen ausschließlich für Investitionszwecke und nicht zur Eigennutzung verwendet.
Was ist ein Bauträger?
Ein Bauträger ist ein Nichteigennutzer, der ein Grundstück erworben hat und ein Darlehen für den Bau eines Objektes auf diesem Grundstück benötigt, welches er dann baut und verkauft. Der Bauträger kann, muss aber nicht das Objekt selbst bauen.
Wo liegen die üblichen Konditionen für eine Bauträgerfinanzierung?
Es ist bei vielen Anbietern möglich, einen Kredit in Höhe von bis zu 100 % der Baukosten aufzunehmen – vorausgesetzt, dieser liegt zwischen 60 und 70 % des Bruttoerschließungswerts (GDV), je nach Kreditgeber und Erfahrung (wird von Fall zu Fall festgelegt). Die maximale Laufzeit, über die Sie eine Bauträgerfinanzierung aufnehmen können, liegt meist zwischen 12 und 36 Monaten. Der Ausstieg erfolgt in der Regel durch der Verkauf von Immobilien oder eine Refinanzierung.
Hauptmerkmale einer Bauträgerfinanzierung in Deutschland
- Darlehen ab 50.000 Euro aufwärts
- Keine Bindungen. In den meisten Fällen können Sie das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.
- Es ist keine eigene Bauerfahrung erforderlich – vorausgesetzt, es wird ein Bauunternehmervertrag vorgelegt.
- Die Mittel sind in Teilbeträgen verfügbar und die Zinsen werden nur für das in Anspruch genommene Geld berechnet.
- Sie können andere Immobilien als Sicherheiten verwenden.
- Sie sind nicht verpflichtet, den vollen vereinbarten Betrag zu leihen, falls Ihr Bauvorhaben hinter dem Budget / Plan zurückbleibt.
- Bei deutschen Bauträgerkrediten sind die Bewertungen in der Regel höher als bei Standardbewertungen und nehmen mehr Zeit in Anspruch.
- Die Zinssätze für Bauträgerkredite variieren je nach Projekt und Erfahrung.
Vorteile der Bauträgerfinanzierung
Der größte Vorteil von Bauträgerkrediten besteht darin, dass sie Kreditnehmern den Zugang zu wesentlich größeren Geldbeträgen ermöglichen als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung. Tatsächlich handelt es sich um die umfangreichste Kreditfazilität, die derzeit auf dem deutschen Markt verfügbar ist.
Zunächst werden Mittel bereitgestellt, um das Projekt in Gang zu bringen. Je weiter das Projekt fortschreitet und wächst, und je näher es seinen Zielen kommt, desto mehr Geld wird für den Bauherrn freigegeben. Der Gesamtbetrag der geliehenen Gelder kann bis zu 100 % der gesamten Baukosten betragen, wobei es keine spezifischen Obergrenzen für die Höhe der Kreditaufnahme gibt.
Weitere Vorteile der Bauträgerfinanzierung sind:
- Die Möglichkeit, Geld für Immobilien und Bauprojekte zu erhalten, die von anderen Kreditgebern als ungeeignet oder unrentabel angesehen werden könnten. Dies gilt auch für heruntergekommene und baufällige Gebäude.
- Bauträgerfinanzierungen können relativ schnell zurückgezahlt werden, so dass die Gesamtkosten der Kreditaufnahme auf ein absolutes Minimum beschränkt bleiben. Sie sind weitaus erschwinglicher als viele langfristige Kreditfazilitäten.
- Zinsen werden nur für die freigegebenen Mittel berechnet, was sich wiederum positiv auf die Gesamtkosten der Finanzierung auswirken kann. Ein Vorteil ist die schrittweise Freigabe der Mittel während des Projekts.
- Es gibt keine spezifischen Beschränkungen für die Höhe der Kreditaufnahme. Wenn das Projekt als tragfähig erachtet wird, kann eine Entwicklungsfinanzierung zur Deckung von bis zu 100 % der Kosten angeboten werden, unabhängig von den Gesamtbaukosten.
Was sind die wichtigsten Kosten der Bauträgerfinanzierung?
Die Gebühren, Kosten und allgemeinen Kreditkosten sind von Kreditgeber zu Kreditgeber sehr unterschiedlich. In den meisten Fällen handelt es sich bei den folgenden Kosten um die Hauptkosten der Bauträgerfinanzierung:
Bearbeitungsgebühr – wird als Prozentsatz der Gesamtkosten des Kredits (brutto oder netto) berechnet.
Zinssatz – Die Zinsen für eine Bauträgerfinanzierung können auf jährlicher oder monatlicher Basis berechnet werden. Jährliche Zinssätze von 7 % sind keine Seltenheit, ebenso wie monatliche Zinssätze von 1 %. Längerfristige Laufzeiten sind mit niedrigeren Zinssätzen verbunden, kosten jedoch mehr als solche, die schneller zurückgezahlt werden.
Ausstiegsgebühr – Die manchmal auch als Abschlussgebühr bezeichnete Ausstiegsgebühr wird in der Regel als Prozentsatz der Gesamtkosten des Kredits (brutto oder netto) berechnet. Einige Darlehensgeber berechnen einen Prozentsatz des Gesamtwerts des abgeschlossenen Projekts – nicht der Kreditsumme.
Maklergebühr – Einige Makler bieten ihre Dienste für Kunden kostenlos an und erhalten von den Kreditgebern eine Provision, wenn sie Kunden erfolgreich vermitteln. Andere Makler erheben eine feste Gebühr für ihre Dienste oder berechnen einen Prozentsatz des Gesamtwerts des Kredits.
Dies sind nur einige der wichtigsten Kosten, die bei einer Bauträgerfinanzierung zu berücksichtigen sind. Durch die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Makler können Sie sicherstellen, dass Sie das bestmögliche Angebot erhalten, das sowohl Ihren Anforderungen als auch Ihrem Budget entspricht.
Der Prozess der Bauträgerfinanzierung
Bauträgerkredite sind immer auf die Bedürfnisse des Kreditnehmers und die Besonderheiten des Projekts zugeschnitten. Es gibt einige wichtige Phasen der Entwicklungsfinanzierung, die relativ konstant bleiben:
- Erste Anfrage und unverbindliche Beratung
- Vergleich der Angebote von spezialisierten Kreditgebern
- Einreichung eines Erstantrags bei geeigneten Kreditgebern
- Erteilung einer Grundsatzvereinbarung an den Darlehensnehmer
- Besichtigung vor Ort, um die Durchführbarkeit des Projekts zu prüfen
- Unabhängige Bewertung des Gesamtwerts des Projekts
- Offizielles Kreditangebot und endgültige Bedingungen
- Einschaltung eines Anwalts zur rechtlichen Unterstützung und Beratung
- Abschluss des Darlehens und erste Auszahlung (Inanspruchnahme)
- Laufende Ratenzahlungen zur Finanzierung des Projekts
- Rückzahlung des Darlehens wie vereinbart zu einem späteren Zeitpunkt
Wichtig zu wissen: Sie kommen nur dann für eine Entwicklungsfinanzierung in Frage, wenn Sie dem Darlehensgeber eine tragfähige Ausstiegsstrategie nachweisen können. Damit ist die Methode gemeint, mit der Sie das Darlehen zurückzuzahlen gedenken.
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