
Auch wenn der Anlass ein trauriger ist, kann man die meisten Menschen beglückwünschen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben. Schließlich stellt ein solches Objekt einen immensen Wert dar.
Und wenn Sie schon ein Haus besitzen oder aus einem anderen Grund das geerbte Objekt nicht selbst bewohnen möchten, bleibt Ihnen immer noch die Möglichkeit des Verkaufs. Doch was ist beim Verkauf einer geerbten Immobile zu beachten? Wir haben die wichtigsten Infos in diesem Ratgeber zusammengefasst.
Was gibt es generell bei geerbten Immobilien zu beachten?
Das Vererben von Immobilien bietet besonders zahlreiche, besonders spezielle und besonders nützliche Gestaltungsmöglichkeiten. Zum grundsätzlichen Verständnis folgende Klärung vorweg: Vererbt wird eine Immobilie nur mit dem Tod ihres Eigentümers. Die Erbfolge kann aber zu Lebzeiten schon vorweggenommen werden – und zwar durch Schenkung oder Übergabe.
Die lebzeitige Übergabe, die vorweg genommene Erbfolge, von Immobilien kann verschiedene Vorteile haben, z. B.:
- Vermeidung von Streit (keine Erbengemeinschaft!)
- Reduzierung der Erbschaftsteuer (mehrfache Freibeträge!)
- Eigene Versorgung im Alter
- Reduzierung von Pflichtteilslasten (Liquidität!)
Oft wird die lebzeitige Übertragung einer Immobilie gescheut aus Angst, im Alter nicht ausreichend versorgt zu sein. Es gibt aber etliche Gestaltungsmöglichkeiten, die diese Sorge weit gehend unbegründet machen. Im Gegenteil, die Übergabe zu Lebzeiten kann der eigenen Versorgung sogar dienen. Die praktisch bedeutsamsten Gestaltungen sind:
- Wohnungsrecht
- Nießbrauch
- Wiederkehrende Leistungen (Leibrente, dauernde Last)
- Übernahme von Kreditverbindlichkeiten
- Pflegeverpflichtung
Zur Streitvermeidung dienen verschiedene Sicherungen und Störfallvorsorge. Für Gerechtigkeit kann ein Gleichstellungsgeld unter Geschwistern sorgen. Unser Tipp: Lassen Sie sich vor der notariellen Beurkundung eines entsprechenden Vertrages sorgfältig beraten, was speziell in Ihrem Fall sinnvoll sein könnte.
Wer sich nicht für eine lebzeitige Übertragung seiner Immobilie entscheiden kann, dem stehen immer noch etliche Gestaltungsmöglichkeiten für den Todesfall offen. Unabhängig von der äußeren Form (einfaches Testament, Ehegattentestament oder Erbvertrag) sind z. B. folgende inhaltlichen Verfügungen möglich:
- Einsetzung als Erbe
- Vor- und Nacherbschaft
- Sachvermächtnis
- Nießbrauchsvermächtnis
- Vorausvermächtnis
- Teilungsanordnung
- Auflage (z. B. Veräußerungsverbot)
- Testamentsvollstreckung (zur Streitvermeidung)
Hier ist die fachkundige erbrechtliche Beratung besonders wichtig, denn nach Ihrem Tod haben Sie keine Korrekturmöglichkeit mehr. Ihre Angehörigen müssen mit der Rechtslage so zurechtkommen, wie Sie diese hinterlassen.
Was ist speziell beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten?
Neben den bereits angesprochenen allgemeinen Faktoren beim Verkauf einer Immobilie müssen Sie beim Verkauf eines geerbten Objektes einige Besonderheiten beachten. Die wichtigsten Faktoren haben wir im Folgenden zusammengefasst.
Was ist die Immobilie wert?
Zunächst gilt es zu ermitteln, wie viel das geerbte Haus überhaupt wert ist. Nur so erhalten Sie einen ersten Ansatzpunkt, um den gewünschten Verkaufspreis festlegen zu können. Für die Wertermittlung gibt es verschiedene Verfahren und Möglichkeiten. Sie können einen Profi beauftragen oder den Wert mittels eines Rechners im Netz selbst ermitteln. Jedes Verfahren hat seine individuellen Vor- und Nachteile:
- Bei Wertermittlungsrechnern im Internet ist meist nicht bzw. nicht komplett nachvollziehbar, wie diese genau arbeiten bzw. nach welchen Faktoren sie den Wert ermitteln. Oft ist der ermittelte Wert ungenauer als beim Gutachten eines Profis.
- Gutachten von Sachverständigen sind zwar genauer, aber auch wesentlich teurer als die Wertermittlung im Netz. Zudem kommt es hier oft zu längeren Wartezeiten, bis die Wertermittlung abgeschlossen ist.
Hausstand vor dem Verkauf auflösen
Sie möchten sicher eine leere, besenreine Immobilie verkaufen. Andernfalls müssen Abschläge beim Verkaufspreis in Kauf genommen werden, da der Käufer sich selbst um die Entrümpelung und Entsorgung des Hausstandes kümmern muss. Und falls sie es selbst machen möchten, bedeutet dies erheblichen Aufwand. Meist ist ein Besuch im Baumarkt nötig, um alle nötigen Utensilien und andere Gerätschaften zur Entsorgung zu beschaffen.
Tipp: Der Verkauf selbst verlangt schon einiges von Ihnen ab – überlassen Sie die Auflösung des Hausstandes daher besser einem Profi. Diese gibt es in jeder Stadt, sie sind in den einschlägigen Branchenbüchern zu finden, z. B. unter dem Stichwort „Wohnungsauflösung Berlin“.
Wann muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Wer die zwei vorangegangenen Jahre selbst im zu verkaufenden Objekt gewohnt hat, zahlt keine weiteren steuerlichen Abgaben. Wurde die Immobilie vorher vermietet, müssen – sofern zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen – vorgenommene Abschreibungen versteuert werden, da diese dem Gewinn zugerechnet werden. Vor allem aber ist die Differenz zwischen dem früheren Kaufpreis und dem (höheren) Verkaufspreis steuerpflichtig. Dies ist die sogenannte Spekulationssteuer, die Sie zu entrichten haben, wenn Sie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist Ihr Haus verkaufen.
Wann muss ich Erbschaftssteuer zahlen?
Die Erbschaftssteuer erfasst die sogenannte Bereicherung im Todesfall. Diesbezüglich gibt es mehrere verschiedene Steuerklassen. Sie richten sich nach den persönlichen Verhältnissen zwischen dem Erben und dem Erblasser und beinhalten daher unterschiedliche Freibeträge, Steuersätze und steuerliche Grenzen.
Übersicht der Steuerklassen im Rahmen der Erbschaftssteuer
- In die Steuerklasse I mit dem niedrigsten Steuersatz fallen Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern des Erblassers. Je nach Höhe des steuerpflichtigen Erbes beträgt die Erbschaftssteuer hier 7 – 30 %.
- In die Steuerklasse II fallen Geschwister, Neffen, geschiedene Partner sowie Schwiegereltern. Hier betragen die Steuersätze 15 – 43 %.
- Steuerklasse II umfasst alle übrigen Personen wie Lebensgefährten und Freunde. In der Spitze wird hier ein Steuersatz i. H. v. 50 Prozent des steuerpflichtigen Erbes fällig.
Fazit
Es gibt einiges zu beachten, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten. So müssen Sie zum Beispiel zunächst u. U. die Räumung des Objektes veranlassen und den Wert ermitteln bzw. ermitteln lassen. Gut, dass es ausgewiesene Profis gibt, die Ihnen bei diesen Aufgaben unter die Arme greifen.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
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